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　　供给端：“好房子”横空出世，给市场注入有效供给，拉动和牵引需求，并通过高品质产品的“高地价效应”“高房价效应”，稳定市场预期。

　　但客观讲，这仍是“增量思维”。如果从国家对房地产两个重要形势判断来看，“增量思维”不合时宜：

　　不管是需求端刺激，还是供给端创新，到地方层面，都异化为怎么维持或拉升土地或商品房的交易量。客观讲，就是怎么维持地产旧模式。毕竟，地方政府要运转、财政要维持等云云。

　　于是，短期行为又一次占了上风，自上而下的“好房子”部署，在地方层面演变为怎么让“好房子”在短期内有竞争优势，兑现土地财政、商品房增量。于是，就产生了两个新问题：

　　一是，本就过剩的供给端，因为“高品质”产品的全面袭来，供求关系发生重大变化的形势更严重了；

　　二是，高品质新房项目对二手房、旧规新房产品的“降维打击”，导致“价格锚”不断下坠。

　　其实，房子从资产属性到居住属性的逆转，就意味着供求关系的重大变化。这很好理解，资产属性下，房子多一些，这是合理的，因为持有多套房是资产配置。但回归居住属性后，房子多一些，就不合理了，住的线年开始，挂牌量不断攀升。

　　一是，资产属性到居住属性逆转过程的“挤泡沫”，即住房价格从资产属性下虚高的状态回归，导致“止损式”挂牌。

　　二是，资产属性下被“价格上涨”掩盖，回归到居住属性后，发现“适居性”并不强，甚至被市场抛弃，导致的挂牌。

　　三是，“高品质”产品全面袭来。在供求关系发生重大变化的情况下，短期内兑现土地财政、商品房增量，这种产品就要在区位、户型设计、得房率、公共配套、价格上具有碾压式的竞争力。

　　于是，新供应的新房，包括刚需产品、中小户型产品，开始卷品质，全面打造“各方均好”的高品质的产品，目的就是抢食存量时代的蛋糕。因此，下半年以来二手房挂牌量迅速攀升，价格全面回调，与供求关系逆转的形势加剧，“高品质”产品分蛋糕有极大关系。

　　进入下半年，这种态势有加剧的迹象，表现在：二手住房挂牌量攀升→交易周期拉长（150天以上）→价格持续下跌（几乎每一个小区“非最低价不成交”）→流动性创造力枯竭，各个片区的“价格锚”不断下坠。二手房市场的这种现象，导致置换链条循环不畅，甚至断裂！

　　低总价位成交主导，占比上升。350万以下占比36%，500万以下占比55%，分别比2021年上升11个和18个百分点。

　　中间价格段明显下降。350万-750万价格段的交易占比，比2021年下降了12个百分点，且中间各个价格段都在下降。

　　高价位成交相对稳定。750万以上的占比相比2021年并无下降，而且1000万总价以上交易占比上升。

　　一是，只有特别“刚性”的需求才会买房，而且都遵循“非最低价不成交”的捡漏型购房原则。低总价房源主导市场需求，占比上升，这是主要原因；

　　二是，二手房价格持续下跌，对打算换房的人来说，要么就得增加首付、增加月供才能实现改善需求；要么，觉得手上房子“贱卖”不划算，干脆就不换房了，反正也有住的地方。

　　三是，高收入人群对房价相对没那么敏感，豪宅或高总价房屋交易相对稳定，但这部分是小众产品。

　　二手房市场的这个现象，直接影响到新房市场。逻辑就在于，买新房的人，多为“卖旧买新”的改善型需求，手上的房子要想短期内卖出去，只能超低价出售，否则就成为流动性很差的资产。

　　对于换房人来说，超低价出售，代价就是增加首付、增加月供，不划算；流动性很差，代价就是“阴跌”。二手房的这种状态，直接冲击新房的交易量，正所谓祸兮福所倚，福兮祸所伏。

　　7-8月份，改善型主导的新房市场，去化率明显下降。8月份，重点30城新房供应降至今年内“次低”，但平均开盘去化率仅42%。首先，旧房卖不掉，冲击新房交易；其次，新房子最终会转变为旧房子，后者成为新房的价格锚，旧房子跌价，从预期层面冲击新房交易。

　　以重庆为例，8月份多个第四代住宅到达工程节点拿预售备战9月，供应量环比上涨了36%，但四代宅成交量降50%，导致整体成交量环比降3%至29.17万方，降至年内最低。

　　总结看，无序的增量供应，让供求关系逆转的形势更严重，也使得新房和二手房之间（高品质VS低品质）、二手房内部（谁低价，谁成交）、新房内部（新规VS旧规）出现恶性内卷的竞争。

　　回归居住属性后，供求关系逆转，本身已使得“跌价预期”越来越浓厚，二手房挂牌量不断攀升，甚至每个城市都创新高。而无序的、恶性内卷的杀价竞争，导致竞争劣势的二手房业主，不得不竞相降价。这种局面下，“卖旧买新”的置换链条循环不畅，甚至断裂。

　　这使得二手房挂牌形成“堰塞湖”，流动性越来越弱，“阴跌”趋势难挡，“价格锚”不断下坠。

　　因此，止跌回稳的重点必须要转向二手房市场，转向修复二手房的流动性、修复存量市场“价格锚”。修复二手房流动性，就是要缩短二手房的交易周期，降低二手房挂牌库存，促进“卖旧买新”“刚需和改善”的循环。要做到这一点，就要修复存量市场的“价格锚”。

　　需要注意的是，进入存量时代，二手房交易是主体。二手房交易的量决定新房交易的量，因为很多买方也是卖方，卖不了也就买不了；二手房交易的价格，决定新房交易的价格，二手房价格下降，不仅买新房的能力下降，且买新房的意愿也会下降，因为新房会转为二手房。

　　修复存量市场的“价格锚”，就要尊重国家对房地产两个重要形势判断，就要停止无序的供地和开工。笔者建议，区域内新房去化周期在12-18 个月，就停止批售新项目；去化周期超过18-36个月，要停止开工新项目；新房去化周期超过36个月，要停止供地。

　　当下，止跌回稳必须从增量思维转向存量思维，“退就是进”，此时退，就是为了未来更好的进。比如，正在推的城中村改造、原拆原建、盘活存量用地等，都依赖于存量“价格锚”的稳定。

　　此时不退，未来会积重难返。现在，新小区“交付即挂牌”的现象，提醒我们必须要有这个认识。

　　退是前提，在此基础上，将城市更新与新型城镇化结合起来，逐步修复存量房的供给效率（公共设施补短板）、需求基础（外来人口本地化），逐步消化存量房库存，修复“价格锚”。

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