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　　记得2024年底到2025年上半年，有关“市场底”的判断很多，因为，租金回报率开始超过无风险利率。

　　根据各方数据，2025年，一线%，二线%，代表性三线城市租金回报率更高。考虑到我们没有房产税、出租房源的品质相对较低，租赁人群还是以中低收入者为主，上面讲的租金回报率与国际相比，差别不大了。

　　从趋势来看，无论是房源品质改善，还是对长租的接受度提升，部分中高收入群体转租的趋势，再加上无风险利率继续下调，我都认为，从租金回报率看，市场开始探底和触底。

　　之所以，这么看重租金回报率，那是因为，从资产属性到居住属性，房价盯住的锚换了。资产属性下，关键看“涨价收益-贷款成本”，居住属性下，关键看居住空间的真实价值。

　　那一轮调整过后，到了2025年，我当时有一个相对乐观的判断，市场可能从“急跌期”转入“平稳期”。

　　如果说上一轮调整，完全是行业自身的问题，与基本面关系不大，那么这一轮的回调，主要是基本面制约。我们就拿租赁消费来讲，今年到现在，租房的人明显增加了，贝壳代理的数据显示，无论是上海、还是郑州，以及佛山，租赁单远比二手房交易单多。

　　但是，租金下跌比较明显。有人说，租赁房源增加了，但不可否认的是，租赁是体验性需求，谁都想租个稍好一点的房子。租过房的人都知道，住在城中村、老破小那种暗无天日的感觉，真不好受。因此，租金下跌，主要是就业、收入、预期等基本面的问题。

　　要出政策，必然是夯实基本面来稳定楼市，而非反过来。因为，投资额、开工面积、销售面积，已降到2009年以前的水平了，地板上了，地产对经济基本面的影响明显降低。同时，以旧换新政策下，家电、装潢建材等传统地产下业，逐步摆脱地产下行的影响。

　　从决策来看，住房回归到居住属性的顶层设计下，未来住房的定位就是大宗消费品，并切入到内需和消费，并成为国内市场大循环、内循环一个环节，彰显了告别地产的决心。

　　这种决心，就体现在调整的“硬过渡”，即从资产属性到居住属性，必然要出现这种剧烈的调整，其中的阵痛必须要经受、必须要趟过去。不是要不要的问题，而不是不得不为。

　　因为，没有腾挪的选项了。再往前讲，过去这种腾挪搞了很多次了，每次都是通过做多增量来解决问题、覆盖矛盾。每次心里都暗暗讲：“不差这一次”。终于，把我们逼到墙角了。

　　其实，一手房的改善+二手房的刚需，市场已经有稳定的迹象，大概在15亿平方米/年。现在，“卖旧买新”的置换受阻，这是新房市场下滑的主因，二手房交易平均总价越来越低，京沪深200万总价以下占比不断上升（现在到了50%左右），这是二手房价下滑的原因。

　　无需多讲，靠新一轮楼市繁荣，解决问题还是积重难返，谁受损、谁受益，门儿清，过去重复过几次。如果说要出政策，至少是十万亿级的资金，钱哪里来？买谁的房？什么价格买？买了干嘛？资金怎么平衡？新的产能过剩（地产及上下游）谁来负责？楼市上量产生的债务问题、人民币汇率问题谁来解决？这些问题都能解决，那就干吧！

　　不仅解决不了问题，随之而来的是更大的问题，最后还得纳税人承担，那就不可行。可能，你只是想通过新一轮繁荣套现、或投机一把。如果你觉得行，那你先买几套，打个样。

　　现在要做的，就是夯实楼市稳定的“锚”，就是租金回报率。或者说，房子能产生稳定的现金流。

　　就在这两天，有一个消息值得关注：11月21日，住建部在安徽省芜湖市召开全国城市更新工作推进会。城市更新，应该是今年的政策高频词，其目的就是通过“场景建设”，把存量物业填满人和物、填满交易，让人、物、交易高频互动，从而产生就业和消费。

　　地址：深圳市福田区沙头街道天安社区泰然四路66号泰然立城A座12-14楼